Nowelizacja ustawy deweloperskiej (podpisana 7 stycznia 2026) - co zmienia i jak przygotować się jako kupujący w Olkuszu
W dniu 7 stycznia 2026 r. prezydent podpisał nowelizację ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Najważniejsze zmiany to: obowiązek jednolitego obliczania powierzchni użytkowej zgodnie z Polską Normą, bezpośrednie powiązanie ceny z tą powierzchnią, oraz dalsze wzmocnienie mechanizmów zabezpieczenia środków nabywców (DFG).
Poniżej wyjaśniam, co to oznacza w praktyce i jak przygotować się do bezpiecznego zakupu mieszkania w Olkuszu i okolicach.
Co dokładnie zostało zmienione?
- Jednolite obliczanie powierzchni użytkowej - deweloperzy będą musieli obliczać powierzchnię użytkową mieszkań, lokali i domów zgodnie z właściwą Polską Normą (PN) i podawać ją w ofercie w sposób ujednolicony. Celem jest wyeliminowanie praktyk polegających na różnym liczbowym „liczeniu” metrów przez różnych deweloperów.
- Powiązanie ceny z podaną powierzchnią - cena ofertowa powinna być bezpośrednio powiązana z tą jednolitą powierzchnią (cena za m² ma być czytelna i porównywalna między ofertami). To ułatwi porównania i ograniczy sytuacje, gdy „ukryte” metry były wykazywane nieregularnie.
- Przejrzystość cen i informacji w ogłoszeniach - ustawa wzmacnia obowiązki informacyjne deweloperów (publikacja ceny, metrażu i kluczowych parametrów inwestycji). Ma to zwiększyć transparentność ofert.
- Wzmocnienie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) - mechanizmy zabezpieczenia wpłat nabywców oraz zasady prowadzenia rachunków powierniczych i składek do DFG są doprecyzowane, co ma zwiększyć ochronę środków nabywców w razie problemów dewelopera.
Dlaczego te zmiany są ważne dla kupujących?
Krótko: większa przejrzystość i porównywalność ofert. Konkretnie dla mieszkańców Olkusza i powiatu olkuskiego oznacza to, że:
- łatwiej porównasz oferty różnych deweloperów - cena za m² będzie liczona według tej samej normy,
- mniejsza szansa, że metraż będzie „naciągany” lub prezentowany w sposób utrudniający porównanie,
- lepsza ochrona środków wpłacanych na rachunki powiernicze dzięki doprecyzowanemu mechanizmowi DFG,
- deweloper powinien publikować przejrzyste dane ofertowe - więc już na etapie przedsprzedaży poznasz kluczowe parametry.
Praktyczne konsekwencje - co sprawdzać w ofercie dewelopera
Oto krótka lista kontrolna, której warto używać przy analizie ofert deweloperskich:
- Powierzchnia użytkowa - czy podano zgodnie z PN? - sprawdź, czy deweloper informuje o standardzie pomiaru (np. „powierzchnia wg PN-ISO...” lub podobne zapisanie normy).
- Cena ofertowa i cena za m² - czy deweloper podaje cenę za m² opartą na tej powierzchni i czy można łatwo porównać z innymi ofertami?
- Rachunek powierniczy i DFG - dowiedz się, w jakiej formie zabezpieczone są wpłaty (rachunek powierniczy z wypłatą na etapy vs inne rozwiązania) oraz jaka jest informacja o składce do DFG.
- Dokumentacja inwestycji - harmonogram robót, standard wykończenia, warunki odstąpienia - upewnij się, że wszystko jest jawne i czytelne.
- Porównanie ofert - używaj ceny za m² (liczonej według normy) jako głównego wskaźnika porównawczego, pamiętając też o kosztach wykończenia i przynależnych miejscach/komórkach.
Co może zmienić się w cenach?
Ujednolicenie sposobu liczenia powierzchni może spowodować krótkoterminowe korekty w wycenach ofert - tam, gdzie dotychczas „kreatywne” obliczenia zawyżały powierzchnię użytkową, ceny za m² mogą ulec dostosowaniu.
Z drugiej strony, większa przejrzystość zwiększa zaufanie kupujących, co długofalowo może wspierać stabilność rynku.
Jak Agent Power pomoże Ci w praktyce (lokalnie)?
Jako doradca na rynku Olkusza i okolic pomogę Ci:
- czytać oferty deweloperów pod kątem nowej normy pomiaru powierzchni,
- porównywać cenę za m² w ujednolicony sposób,
- weryfikować zabezpieczenia wpłat (rachunek powierniczy / DFG) i ich wpływ na ryzyko nabywcy,
- przygotować listę pytań do dewelopera i przeprowadzić analizę kosztów całkowitych (cena + wykończenie + opłaty).
Najczęściej zadawane pytania (FAQ):
Kiedy nowe przepisy rzeczywiście zaczną obowiązywać?
Ustawa została podpisana 7 stycznia 2026 r.; termin wejścia w życie poszczególnych przepisów może być określony w samej ustawie. Część regulacji może wejść w życie natychmiast, inne po upływie ustawowo określonego vacatio legis - zalecam sprawdzenie konkretnego brzmienia aktu w Dzienniku Ustaw (ISAP) lub poproszenie o pomoc prawną/doradcę przed podpisaniem umowy.
Co oznacza „jednolita powierzchnia” w praktyce dla kupującego?
Że metraż, który widzisz w ofercie (m²) będzie liczony według tej samej normy dla wszystkich deweloperów - ułatwia to porównania i ogranicza ryzyko „ukrytych” metrów. W praktyce oznacza to, że cena za m² stanie się bardziej miarodajna.
Czy zmiany pomogą uniknąć sporów o metraż po odbiorze mieszkania?
Tak - ujednolicone zasady obliczania powierzchni mają ograniczyć spory dotyczące różnic w metrażu. Jeśli jednak po odbiorze okaże się różnica od deklarowanej powierzchni, warto odwołać się do zapisów w umowie i do normy, którą stosowano przy pomiarze.
Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dalej chroni nabywców?
Tak - ustawa doprecyzowuje reguły DFG i zasady składek/pomocy w sytuacji problemów dewelopera. W praktyce celem jest lepsze zabezpieczenie wpłat nabywców i jasne zasady ewentualnych wypłat środków.
Co radzę zrobić teraz, jeśli rozważasz zakup mieszkania od dewelopera?
Poproś o: 1) jasne wskazanie normy pomiaru powierzchni; 2) szczegóły dotyczące rachunku powierniczego i DFG; 3) kalkulację ceny za m² oraz ostateczne koszty wykończenia. Mogę pomóc w weryfikacji dokumentów i przygotowaniu pytań do dewelopera.
Źródła i dokumenty (wybrane)
- Kancelaria Prezydenta RP - wykaz ustaw podpisanych 7 stycznia 2026 r. (w tym nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz DFG).
- Artykuły prasowe opisujące kluczowe zmiany (Forsal, Business Insider, Gazeta Prawna) - omówienie jednolitego pomiaru powierzchni oraz obowiązków informacyjnych.
- ISAP (tekst ustawy / ujednolicone przepisy w Dzienniku Ustaw) - szczegółowe brzmienie zmian i przepisy dotyczące DFG.
Podsumowanie:
Nowelizacja z 7 stycznia 2026 r. to krok w stronę większej przejrzystości rynku pierwotnego: jednolity sposób liczenia metrażu i wyraźniejsze powiązanie ceny z powierzchnią ułatwią porównania ofert, a doprecyzowane mechanizmy DFG poprawią bezpieczeństwo finansowe nabywców.
Jeśli planujesz zakup mieszkania w Olkuszu, Wolbromiu, Bukownie lub w Kluczach - warto teraz przy wyborze oferty zwracać szczególną uwagę na sposób obliczania metrażu, publikowane ceny i zabezpieczenia wpłat. Chętnie pomogę w weryfikacji ofert i przygotowaniu bezpiecznej strategii zakupu. Jeżeli chcesz omówić praktyczne rozwiązania dla Twojej nieruchomości – zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam serdecznie,
Właściciel Nowoczesnego Biura Nieruchomości AGENT POWER
Tobiasz Kocot
Licencjonowany Pośrednik PPRN Nr. 23804