Czy Twoje mieszkanie nadal pasuje do Twojego życia? Co mówi najnowsze badanie Polaków

Nie zawsze szukamy większego mieszkania dlatego, że chcemy mieszkać w większym mieszkaniu.

Czasami po prostu nasze życie zmieniło się na tyle, że dotychczasowa nieruchomość przestała odpowiadać temu, czego dziś potrzebujemy.

Najnowsza edycja badania „To my. Polacy o nieruchomościach” za III kwartał 2026 roku pokazuje właśnie ten problem.

Rynek nieruchomości staje się spokojniejszy i bardziej przewidywalny, ale Polacy nadal ostrożnie patrzą na zakup. Jednocześnie coraz wyraźniej widać, że problemem nie jest wyłącznie cena nieruchomości.

Dla części gospodarstw domowych problemem jest również to, że obecne mieszkanie lub dom po prostu przestały pasować do ich życia.

To ciekawy wniosek również z perspektywy lokalnego rynku nieruchomości w Olkuszu i okolicach. Bo zanim ktoś zacznie szukać nowego mieszkania, warto odpowiedzieć sobie na prostsze pytanie: czy naprawdę potrzebuję większej nieruchomości, czy potrzebuję po prostu nieruchomości lepiej dopasowanej do obecnych potrzeb?

Stabilizacja rynku a ostrożność kupujących

Raport Nieruchomosci-online.pl pokazuje dwa równoległe zjawiska.

Z jednej strony sytuacja na rynku staje się spokojniejsza. Z drugiej strony nie oznacza to, że kupujący nagle uznali, że jest to idealny moment na zakup.

W III kwartale 2026 roku tylko 23% badanych uznało, że jest obecnie dobry moment na zakup nieruchomości. To o 12 punktów procentowych mniej niż rok wcześniej.

Jednocześnie 38% badanych uważało, że obecny moment jest dobry na sprzedaż nieruchomości.

Równie ważne pozostaje postrzeganie cen. Ponad 8 na 10 Polaków nadal uważa ceny nieruchomości za wysokie lub bardzo wysokie.

Widać jednak pewną zmianę w ocenie możliwości finansowania. Odsetek osób, które uważają uzyskanie kredytu mieszkaniowego za trudne, spadł z 52% do 41% w porównaniu z III kwartałem 2025 roku.

Nie oznacza to automatycznie powrotu bardzo mocnego popytu. Pokazuje raczej, że część barier zaczyna być postrzegana nieco inaczej, podczas gdy wysoka cena nieruchomości nadal pozostaje dla wielu osób podstawowym problemem.

Czy obecny lokal odpowiada potrzebom rodziny?

I tutaj raport robi się szczególnie interesujący.

Tylko 34% badanych uważa, że ich obecny dom lub mieszkanie zdecydowanie odpowiada ich potrzebom. Kolejne 52% twierdzi, że ich miejsce zamieszkania spełnia oczekiwania, ale tylko częściowo.

To oznacza, że bardzo duża grupa osób nie mieszka źle. Po prostu ich obecna nieruchomość nie jest już tak dobrze dopasowana do ich życia jak kilka lat temu.

Raport pokazuje, że aż 4 na 10 Polaków przyznaje, że obecny dom lub mieszkanie odpowiadało ich potrzebom kilka lat temu, ale dziś już za nimi nie nadąża.

I moim zdaniem jest to jeden z ciekawszych wniosków całego badania.

Rynek nieruchomości często analizujemy przez ceny, stopy procentowe, liczbę ofert czy dostępność kredytów. Tymczasem istnieje jeszcze drugi wymiar rynku – zmieniające się potrzeby ludzi.

Funkcjonalność układu a metraż nieruchomości

Co trzeci mieszkaniec mieszkania deklaruje, że jest mu w nim po prostu za ciasno. W przypadku domów ten problem wskazuje 18% badanych.

Co ciekawe, nie chodzi wyłącznie o liczbę metrów kwadratowych.

Najczęściej wskazywanym problemem jest brak odpowiedniej przestrzeni do przechowywania – wskazuje go 20% badanych. Tyle samo osób chciałoby mieć dodatkowy pokój.

Kolejne potrzeby dotyczą większej lub dodatkowej łazienki oraz większej kuchni.

To pokazuje, że funkcjonalność mieszkania nie zawsze wynika wprost z jego powierzchni.

Dwa mieszkania o podobnym metrażu mogą być zupełnie inaczej odbierane przez mieszkańców. Znaczenie ma układ pomieszczeń, komunikacja, miejsce na przechowywanie, liczba pokoi, możliwość wydzielenia dodatkowej przestrzeni czy sposób wykorzystania poszczególnych pomieszczeń.

Dlatego przy zakupie mieszkania nie patrzyłbym wyłącznie na liczbę metrów wpisaną w ogłoszeniu.

Zmieniające się potrzeby na różnych etapach życia

Nieruchomość kupujemy w konkretnym momencie życia. Problem polega na tym, że życie później się zmienia.

Pojawia się dziecko. Dzieci zaczynają potrzebować własnego miejsca. Jedno z pomieszczeń staje się domowym biurem. Przybywa rzeczy. Pojawia się zwierzę. Zaczynamy częściej pracować z domu albo potrzebujemy większej przestrzeni dla rodziny.

I nagle mieszkanie, które kilka lat wcześniej było bardzo dobrze dopasowane, zaczyna być źródłem kompromisów.

Raport pokazuje to bardzo wyraźnie. Wśród osób mieszkających w mieszkaniach 43% wskazuje, że warunki lokalowe ograniczają możliwość podjęcia decyzji o kolejnym dziecku. Dla 31% są one barierą już przy decyzji o powiększeniu rodziny o pierwsze dziecko.

Nie oznacza to oczywiście, że nieruchomość jest jedynym czynnikiem wpływającym na takie decyzje. Pokazuje jednak, że warunki mieszkaniowe mogą być jednym z elementów, które ludzie biorą pod uwagę przy planowaniu przyszłości.

Zmiana aranżacji czy przeprowadzka?

To pytanie warto zadać sobie zanim zaczniemy szukać większego mieszkania.

Czasami problem rzeczywiście wynika z niewystarczającego metrażu. Wtedy zmiana nieruchomości może być naturalnym rozwiązaniem.

W innych przypadkach problemem jest jednak przede wszystkim układ pomieszczeń. Niewykorzystana przestrzeń, zbyt duża komunikacja, niewłaściwie ustawione funkcje pomieszczeń czy brak możliwości sensownej aranżacji mogą sprawić, że mieszkanie wydaje się mniejsze, niż wynikałoby to z jego powierzchni.

Dlatego przed podjęciem decyzji o sprzedaży i zakupie warto najpierw przeanalizować, czego rzeczywiście brakuje.

Czasami będzie to dodatkowy pokój. Czasami miejsce do przechowywania. Innym razem większa kuchnia, druga łazienka albo po prostu lepszy układ.

Rola analizy i doradztwa na lokalnym rynku nieruchomości

Na lokalnym rynku nieruchomości w Olkuszu podobnie jak w innych miastach nie warto ograniczać analizy mieszkania wyłącznie do ceny za metr kwadratowy.

Jeżeli kupujący szuka mieszkania dla rodziny, powinien patrzeć również na to, jak nieruchomość będzie funkcjonowała za kilka lat.

Czy obecna liczba pokoi będzie wystarczająca? Czy jest miejsce na przechowywanie? Czy układ pozwala na zmianę aranżacji? Czy dzieci będą miały odpowiednią przestrzeń? Czy mieszkanie będzie wygodne również wtedy, gdy część domowników zacznie pracować lub uczyć się w domu?

Takie pytania mogą wydawać się oczywiste, ale w praktyce podczas poszukiwania nieruchomości łatwo skupić się przede wszystkim na cenie, lokalizacji i metrażu.

Dobra nieruchomość to nie zawsze największa nieruchomość, na jaką możemy sobie pozwolić. Czasami ważniejsze jest to, czy jej układ odpowiada naszym rzeczywistym potrzebom.

Perspektywa właściciela planującego sprzedaż

Ten sam raport można odczytać również z perspektywy właściciela planującego sprzedaż.

Jeżeli obecne mieszkanie przestało odpowiadać potrzebom właściciela, decyzja o sprzedaży może być naturalnym kolejnym krokiem. Nie oznacza to jednak, że każda nieruchomość, która jest dla jednej rodziny za mała, będzie automatycznie atrakcyjna dla każdego kupującego.

Dlatego przy sprzedaży warto dobrze określić, dla kogo dana nieruchomość może być odpowiednia i jakie jej cechy rozwiązują konkretne potrzeby.

W przypadku mieszkania może być to funkcjonalny układ, dodatkowy pokój, dobre doświetlenie, miejsce do przechowywania, balkon, lokalizacja albo możliwość zmiany aranżacji.

Rolą marketingu nieruchomości nie powinno być tworzenie potrzeb, których kupujący nie ma. Chodzi raczej o pokazanie realnych zalet nieruchomości i dopasowanie komunikacji do osób, dla których te zalety mogą mieć znaczenie.

Wnioski z analizy rynku dla kupujących i sprzedających

Najważniejszy wniosek z badania nie dotyczy moim zdaniem tego, czy teraz „warto kupować” albo „warto sprzedawać”. Takie decyzje zawsze zależą od konkretnej sytuacji finansowej, rodzinnej i mieszkaniowej.

Raport pokazuje natomiast coś innego: potrzeby mieszkaniowe Polaków zmieniają się, a część obecnych mieszkań i domów przestaje za tymi potrzebami nadążać.

Dla kupującego oznacza to, że warto patrzeć nie tylko na stan obecny, ale również na funkcjonalność nieruchomości w perspektywie kilku lat.

Dla właściciela oznacza to z kolei, że przed sprzedażą warto zastanowić się, jakie rzeczywiste potrzeby może zaspokajać jego nieruchomość i jak najlepiej je pokazać potencjalnym kupującym.

A dla rynku jako całości jest to przypomnienie, że nieruchomości to nie tylko metry kwadratowe, ceny i kredyty. To przede wszystkim przestrzeń, w której ludzie próbują ułożyć swoje życie.

Ogólnopolski raport a realia lokalnego rynku

Patrząc na dane ogólnopolskie, warto zachować jedną ważną ostrożność: badanie nie opisuje bezpośrednio rynku w Olkuszu, Wolbromiu, Kluczach czy Bukownie.

Jest to badanie ogólnopolskie, przeprowadzone na reprezentatywnej grupie dorosłych Polaków. Nie można więc automatycznie przenosić każdego procentu na lokalny rynek.

Można natomiast wykorzystać te dane jako punkt wyjścia do rozmowy o tym, czego klienci rzeczywiście oczekują od nieruchomości. I właśnie dlatego uważam ten raport za interesujący również dla osób planujących zakup lub sprzedaż mieszkania w naszym regionie.

Rynek może się stabilizować, ale potrzeby ludzi nadal się zmieniają. A to właśnie ich decyzje – o zakupie, sprzedaży, przeprowadzce czy pozostaniu w obecnym mieszkaniu – w dużej mierze tworzą lokalny rynek nieruchomości.

Podsumowanie:

Najnowsze badanie „To my. Polacy o nieruchomościach” pokazuje, że dla wielu osób problemem nie jest już tylko cena nieruchomości, ale również niedopasowanie obecnego mieszkania lub domu do zmieniających się potrzeb.

Co trzeci mieszkaniec mieszkania deklaruje, że ma w nim za mało miejsca, a 4 na 10 Polaków przyznaje, że obecne miejsce zamieszkania nie nadąża już za ich potrzebami.

Jednocześnie rynek pozostaje wymagający – kupujący nadal ostrożnie oceniają sytuację, mimo poprawy postrzeganej dostępności finansowania.

Dlatego przy zakupie lub sprzedaży warto patrzeć nie tylko na metraż i cenę, ale również na funkcjonalność nieruchomości i potrzeby osób, które będą z niej korzystać.

Jeżeli rozważasz sprzedaż mieszkania lub domu w Olkuszu, Wolbromiu, Kluczach, Bukownie albo na terenie powiatu olkuskiego, warto zacząć od analizy konkretnej sytuacji, a nie od gotowego schematu. To, co jest dobrym rozwiązaniem dla jednej osoby lub rodziny, nie musi być odpowiednie dla innej.

Jeżeli natomiast szukasz nieruchomości, pomogę Ci spojrzeć na ofertę nie tylko przez pryzmat ceny i liczby metrów, ale również jej funkcjonalności i dopasowania do Twoich potrzeb.