Aktualny rynek wtórny w Olkuszu i okolicach (II kw. 2025)

Panorama typowego polskiego osiedla mieszkaniowego – przykład budynku wielorodzinnego, zbliżenie na mieszkania z rynku wtórnego:

🔰 Analizy II kwartału 2025 wskazują na lekką poprawę w segmencie wtórnym – liczba ofert mieszkaniowych wzrosła o niemal 4% w skali kraju. W rezultacie kupujący mają nieco większy wybór nieruchomości. Jednocześnie w wielu miastach sprzedający zaczęli obniżać oczekiwane ceny (zwykle o 1–5%) i chętniej negocjują warunki sprzedaży. W miarę upływu czasu sprzedający gospodarzy lokalnych biur zauważają, że oferta z początku 2025 okazała się zbyt ambitna – dlatego stosują niewielkie korekty cenowe. Na poziomie ogólnokrajowym takich korekt cenowych dotyczyły przede wszystkim mieszkania dwupokojowe w ośmiu największych miastach (m.in. Warszawa, Katowice), choć w wielu lokalizacjach ceny utrzymywały się na stabilnym poziomie.

🔰 Wnioski z analizy:

✔️ Dominacja rynku wtórnego: w powiecie olkuskim ponad 70% wszystkich transakcji dotyczy mieszkań używanych. Na lokalnym rynku praktycznie cała sprzedaż to nieruchomości z drugiej ręki (według danych agentów – ponad 70% obrotu);

✔️ Preferencje kupujących: badania pokazują, że Polacy wybierają rynek wtórny przede wszystkim ze względu na niższą cenę (53% wskazań) i łatwość negocjacji (42%). W praktyce oznacza to, że większość kupujących przygląda się ofertom używanych mieszkań, zwłaszcza że w Olkuszu wciąż trudno o nowe inwestycje;

✔️ Popyt i podaż: lokalna podaż jest ograniczona – w 2023 r. oddano tu tylko 188 nowych lokali, podczas gdy popyt stale rośnie. W efekcie niemal błyskawicznie sprzedają się ciekawe mieszkania z rynku wtórnego. Najmniejsze lokale (kawalerki) i popularne trzypokojowe mieszkania (np. na os. Pakuska, Młodych, Centrum) znikają z ogłoszeń najszybciej. W pierwszym kwartale 2025 roku ponad 60% wystawionych ofert dotyczyło właśnie tych dwóch kategorii. Dwupokojowe mieszkania pojawiały się na rynku rzadziej i sprzedawały się wolniej;

✔️ Elastyczność cenowa: II kwartał to okres „szachów” na rynku – sprzedający musieli być bardziej elastyczni, skoro od początku roku popyt był ograniczony. Według portalu Nieruchomosci-online.pl, to właśnie sprzedający wykonali ruch (czyli lekko obniżyli ceny), zwłaszcza gdy mieszkania pozostawały w ofercie zbyt długo. Z tego powodu obserwowano niewielkie spadki cen ofertowych, ale wciąż znacznie mniejsze niż kilka lat temu. Co ważne, majowa obniżka stóp procentowych przyniosła jedynie krótkotrwały wzrost zainteresowania ofertami – w całym II kwartale ruch kupujących na portalu ogłoszeniowym nieruchomości-online.pl był aż o 15% niższy niż w I kwartale.

🔰 Typowy blok mieszkalny w Polsce – mieszkania z rynku wtórnego (zwłaszcza kawalerki i 3-pokojowe) cieszą się dużym zainteresowaniem. W Olkuszu wciąż obserwujemy deficyt małych mieszkań, co winduje ich cenę. Średnia cena ofertowa kawalerki znacznie przekracza 9 000 zł/m² – 30-metrowa kawalerka kosztuje około 270-290 tys. zł i znika z rynku w ciągu kilku tygodni. Podobnie szybko sprzedają się mieszkania trzypokojowe: ich cena ofertowa waha się obecnie na poziomie 7 800–8 200 zł/m², a całkowity koszt takiego mieszkania (55–65 m²) to około 450–520 tys. zł. Z kolei tradycyjne „dwójki” w popularnych lokalizacjach (os. Pakuska, Młodych, Centrum) pozostają najczęściej poszukiwane, ale ich ceny ustabilizowały się lub lekko spadły (korekta II kw. to zwykle tylko kilka procent).

Podsumowując, warto pamiętać że:

Kawalerki i 3-pokojowe sprzedają się w Olkuszu najszybciej. Jeśli planujesz zakup takiego mieszkania, musisz działać szybko i przygotować się na konkurencję;
Dwupokojowe mieszkania dają nieco większe pole do negocjacji. Właściciele, widząc wydłużający się czas sprzedaży, coraz częściej schodzą z ceny;
Negocjacje cenowe: sprzedający z rynku wtórnego są obecnie skłonni do rozmów o cenie, zwłaszcza gdy mieszkanie wymaga odświeżenia. Warto to wykorzystać podczas negocjacji;
Wzrost liczby ofert: II kwartał przyniósł niewielki wzrost nowych ofert w powiecie olkuskim – co oznacza nieduży wybór mieszkań do obejrzenia.

Jeżeli w najbliższym czasie planujesz zakup mieszkania z drugiej ręki w Olkuszu lub okolicach, zastanów się nad powyższymi trendami. Dobrym krokiem jest śledzenie ofert z wyprzedzeniem i szybkie reagowanie na atrakcyjne ogłoszenia.

W razie wątpliwości zapraszam do konsultacji – wspólnie przeanalizujemy Twoje potrzeby i znajdziemy optymalne rozwiązanie dla Twojej sytuacji mieszkaniowej.

Źródła: Dane pochodzą z raportów portalu Nieruchomosci-online.pl (dane za II kw. 2025) oraz lokalnych analiz („Przegląd Olkuski”, „OlkuszOnline”). Dzięki nim mamy obraz aktualnej sytuacji na lokalnym rynku wtórnym.

Pozdrawiam serdecznie,
Właściciel Nowoczesnego Biura Nieruchomości AGENT POWER
Tobiasz Kocot
Licencjonowany Pośrednik PPRN Nr. 23804