Krótki skrót najważniejszych wniosków

Raport Alior Banku wskazuje, że w Polsce nadal istnieje luka mieszkaniowa rzędu 300–400 tys. lokali, a obecne tempo budowy oraz scenariusze podaży sugerują, iż podstawowy popyt może zostać zaspokojony gdzieś między 2027 a 2030 rokiem, najpewniej około 2028 r. 

Jednocześnie oczekuje się długotrwałej konwergencji standardów do poziomu krajów Europy Zachodniej - większe metraże, wyższy standard, lepsza efektywność energetyczna, co może potrwać nawet po 2040 r.

W praktyce raport sygnalizuje: krótkoterminowe przesunięcia popytu (więcej chętnych w aglomeracjach), rosnące wymagania co do jakości mieszkań oraz nasilającą się regionalizację rynku.

Co to wszystko znaczy - pełny cytat i interpretacja

Fragment raportu:

Do zaspokojenia fundamentalnego popytu na mieszkania (średnio przynajmniej jeden lokal mieszkalny przypadający na każde gospodarstwo domowe), aktualnie w Polsce brakuje jeszcze 300-400 tys. lokali. Luka ta zostanie zapełniona najprawdopodobniej do 2028 r., zależnie od trendów demograficznych i podaży mieszkań w najbliższych kilkunastu kwartałach... (fragment za: Alior Bank, 2025)

Interpretacja dla lokalnego rynku: sam fakt, że na papierze w budowie jest ~850 tys. lokali, nie oznacza automatycznie, że każdy region odczuje natychmiastowy spadek popytu. W praktyce proces wyrównywania podaży i popytu będzie nieregularny - duże miasta i ich okolice (tzw. obwarzanki) nadal będą przyciągać ludzi, podczas gdy niektóre obszary Polski doświadczą depopulacji. Dla Olkusza to sygnał: jeżeli Twoje mieszkanie ma dobre położenie i jakość, popyt utrzyma się; oferty zlokalizowane poza atrakcyjnymi strefami mogą wymagać więcej czasu lub dodatkowych działań marketingowych.

Scenariusze rozwoju rynku - co przewiduje raport

Alior Bank skonstruował cztery scenariusze łączące: wysoki/niski popyt i wysoką/niska podaż. Celem było oszacowanie, kiedy nastąpi tzw. punkt nasycenia (zaspokojenie fundamentalnego popytu).

Główne obserwacje wynikające ze scenariuszy

• W scenariuszach optymistycznych nasycenie nastąpi wcześniej (ok. 2027–2028), w pesymistycznych - możliwe opóźnienia do 2030 r.
• Nawet przy zaspokojeniu liczby lokali, jakość mieszkań (metraż, liczba pomieszczeń, standard) wciąż będzie nadganiana przez kolejne dekady - proces konwergencji do standardów zachodnioeuropejskich może przeciągnąć się poza 2040 r.
• Największa niepewność dotyczy regionalizacji: popyt koncentrować się będzie wokół dużych miast, co generuje presję na ich rynki i ułatwia stabilizację w mniejszych ośrodkach.

Konsekwencje dla kupujących i sprzedających w Olkuszu

Dla sprzedających

Co robić teraz:

• Zainwestuj w jakość oferty - dobre zdjęcia, rzetelny opis, rzut 2D, wirtualny spacer oraz ewentualny home staging zwiększają szanse na szybszą sprzedaż i lepszą cenę.
• Monitoruj lokalną konkurencję - regionalizacja oznacza, że twoją konkurencję stanowią przede wszystkim oferty z Olkusza i najbliższych gmin.
• Bądź elastyczny co do strategii cenowej - po okresie nasycenia kupujący mogą stać się wymagający; dobrze przygotowana oferta osiągnie lepsze warunki niż skuła cenowo konkurencyjna, ale słabiej przygotowana.

Dla kupujących

Jak wykorzystać trendy:

• W mniejszych miastach (jak Olkusz) pojawiają się okazje - oferty wymagające remontu lub o mniejszym standardzie mogą być negocjowalne.
• Rozważ priorytety: lepsza lokalizacja i stan techniczny często rekompensują wyższą cenę - oszczędzasz na remoncie i zyskujesz wygodę życia.
• Jeżeli planujesz długoterminowo - inwestuj w mieszkania bardziej energooszczędne i lepiej położone; z czasem takie lokale będą bardziej pożądane.

Wpływ demografii i regionalizacji na rynek lokalny

Raport przypomina, że demografia w Polsce jest zróżnicowana przestrzennie: depopulacja niektórych regionów i przyrosty w innych. To oznacza, że pewne obszary będą miały przewagę podaży, podczas gdy obwarzanki i duże miasta - stały popyt.

Specyfika Olkusza i okolic

• Olkusz leży w strefie, która częściej przyciąga mieszkańców pracujących w większych ośrodkach - dostęp do komunikacji i usług będzie silnym atutem.
• Wzrost roli „obwarzanków” może powodować zwiększone zainteresowanie domami i mieszkaniami w miejscowościach dobrze skomunikowanych z aglomeracjami.
• Deweloperzy i lokalne firmy budowlane muszą przygotować ofertę odpowiadającą wymaganiom jakościowym - wyższy standard, energooszczędność, lepsze materiały.

Praktyczne rekomendacje dla lokalnych podmiotów

Dla właścicieli nieruchomości (sprzedających)

• Wycena: realna, oparta na porównaniu ofert z Olkusza i okolic - nie tylko na średnich krajowych.
• Prezentacja: inwestycja w zdjęcia, film i spacer 360° zwiększa liczbę kontaktów i skraca czas sprzedaży.
• Elastyczna strategia: przygotuj plan A/B - korekta ceny, wzmocnienie promocji, lub poprawa wyglądu oferty.

Dla kupujących

• Skup się na lokalizacji, stanie technicznym i kosztach eksploatacji - to czynniki, które wpływają na komfort i przyszłą wartość.
• Przygotuj finansowanie - rynek lokalny potrafi premiować szybkie i pewne transakcje.
• Myśl długoterminowo - standard mieszkań będzie rosnąć, więc lepiej inwestować w jakość niż w „najtańszy” wariant, jeżeli planujesz sprzedać w perspektywie kilku lat.

Długi horyzont: łączenie standardów i niepewności

Alior Bank podkreśla, że procesy zwiększania metrażu i jakości mieszkań będą trwały dekady - to ważna informacja dla inwestorów i osób planujących długoterminowe decyzje mieszkaniowe. 

Główne ryzyka prognozy to czynniki geopolityczne i regulacyjne - dlatego warto traktować scenariusze jako what if, a nie ostrą prognozę.

Co to oznacza dla lokalnego rynku: przygotujmy się na stopniowy wzrost oczekiwań nabywców i większą selektywność rynku; to szansa dla tych, którzy zainwestują w jakość oferty już teraz.

Checklist - co zrobić już teraz

Dla sprzedających

• Przeprowadź rzetelną wycenę na poziomie lokalnym.
• Zadbaj o profesjonalną prezentację (foto/wideo/360°), dokumentację i jasny opis stanu prawnego.
• Przygotuj plan działań na wypadek słabego zainteresowania (raport konkurencji, korekta ceny, kampania lokalna).

Dla kupujących

• Zbadaj lokalny rynek i porównaj oferty pod kątem lokalizacji i kosztów eksploatacji.
• Mierz oferty także pod kątem przyszłego standardu - inwestycja w lepsze wykończenie może się zwrócić.
• Ustal plan finansowania i rezerwuj oferty szybko, gdy znajdziesz trafną pozycję.