• Księga wieczysta to publiczny rejestr opisujący stan prawny konkretnej nieruchomości.
• Przed podpisaniem umowy przedwstępnej i umowy kupna warto zawsze sprawdzić zawartość KW.
• Księga zawiera dane właściciela, opis nieruchomości, ograniczenia prawne i informacje o hipotekach.
• Numer KW powinien być udostępniony przez sprzedającego - jeżeli sprzedający odmawia, warto zachować ostrożność.

Co to jest księga wieczysta i co w niej znajdziesz?

Księga wieczysta (KW) to rejestr prowadzony przez sądy rejonowe, zawierający dane pozwalające ocenić stan prawny nieruchomości. Dzięki wpisom w KW sprawdzisz m.in.:

• dane właściciela,
• adres i oznaczenie nieruchomości,
• powierzchnię i przeznaczenie (np. mieszkalne, usługowe),
• obciążenia - hipoteki i inne wpisy wpływające na dysponowanie nieruchomością.

Jak znaleźć księgę wieczystą?

Aby odczytać księgę wieczystą, potrzebujesz numeru KW. Najprościej uzyskać go od sprzedającego. Jeśli sprzedawca nie chce podać numeru - to sygnał do zachowania ostrożności.

Formy dostępu do KW

• Wersja papierowa - dostępna w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego (możliwość przeglądania w obecności pracownika sądu, odpis zwykły).
• Wersja elektroniczna - rejestr online prowadzony przez Ministerstwo Sprawiedliwości; wyszukiwanie po numerze KW.

Co dokładnie sprawdzić w księdze wieczystej?

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej oraz ponownie przed aktem notarialnym, zwróć uwagę na:

• Dane opisujące nieruchomość - czy adres, powierzchnia i opis zgadzają się z oglądanym stanem faktycznym;
• Obciążenia - czy są wpisane hipoteki, prawa osób trzecich, roszczenia lub ograniczenia;
• Stan prawny właściciela - czy sprzedający jest jedynym właścicielem, a jeśli jest współwłaściciel, czy istnieje zgoda wszystkich na dysponowanie nieruchomością;
• Wpisy dodatkowe - ostrzeżenia, toczące się postępowania, prawa pierwokupu, służebności itp.

Pamiętaj: stan prawny może się zmienić w krótkim czasie - dlatego warto sprawdzić KW ponownie tuż przed finalizacją transakcji.

Jak założyć księgę wieczystą?

Księgę wieczystą zakłada się zwykle dwiema drogami:

• Przy pomocy notariusza - najczęściej podczas sporządzania aktu notarialnego (np. przy przeniesieniu prawa własności lub założeniu KW do lokalu ze spółdzielczym prawem własnościowym);
• Samodzielnie w sądzie - poprzez złożenie odpowiedniego wniosku w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości.

Budowa księgi wieczystej - podział na działy

Księga wieczysta jest podzielona na cztery działy. Krótkie wyjaśnienie, co zawiera każdy z nich:

Dział I-0 „Oznaczenie nieruchomości”

• adres, numer działki, powierzchnia;
• informacje o zabudowie i opis techniczny (liczba budynków, rodzaj pomieszczeń itp.).

Dział I „Spis praw związanych z własnością”

• prawa związane z własnością, np. udziały we współwłasności, służebności, informacje o użytkowaniu wieczystym.

Dział II „Oznaczenie właściciela / użytkownika wieczystego”

• dane właściciela (dla osób fizycznych: imię, nazwisko, imiona rodziców, PESEL),
• informacje o sposobie nabycia (sprzedaż, spadek, darowizna itp.).

Dział III „Ograniczone prawa rzeczowe i roszczenia”

• prawa i ograniczenia (służebności, roszczenia o przeniesienie własności, prawa pierwokupu, informacje o toczących się postępowaniach).

Dział IV „Hipoteki”

• wpisy hipoteczne: wysokość zobowiązania, waluta, rodzaj hipoteki oraz kolejność pierwszeństwa.

Praktyczne wskazówki - jak bezpiecznie korzystać z informacji z KW

• Nie publikuj pełnego numeru KW w ogłoszeniu - udostępniaj go zainteresowanym po weryfikacji;
• Proś sprzedającego o numer KW na piśmie (e-mail) - dokumentacja ułatwia weryfikację;
• W razie wątpliwości skonsultuj odczyt wpisów z notariuszem lub prawnikiem;
• Sprawdzaj KW przed podpisaniem umowy przedwstępnej i ponownie przed aktem notarialnym.

Podsumowanie:

Księga wieczysta to fundament bezpiecznych transakcji nieruchomościowych. Daje pełen wgląd w stan prawny obiektu - od opisów technicznych po obciążenia hipoteczne i prawa osób trzecich. Dokładne sprawdzenie KW chroni przed nieprzewidzianymi kosztami i problemami prawnymi.

Jeżeli nie jesteś pewien, jak odczytać wpisy w księdze wieczystej lub potrzebujesz wsparcia w analizie stanu prawnego mieszkania czy domu - chętnie pomogę. Profesjonalne przygotowanie dokumentów i weryfikacja stanu prawnego to dla mnie standard działania.