Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości – wszystko, co warto wiedzieć

Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości - wszystko, co warto wiedzieć

Umowa pośrednictwa to pisemne porozumienie między właścicielem nieruchomości a agentem, które określa zakres współpracy przy sprzedaży mieszkania lub domu. 

Zgodnie z art. 180 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UOGN) zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa, a sama umowa musi mieć formę pisemną (lub elektroniczną). Brak zachowania tej formy skutkuje brakiem podstawy prawnej do żądania prowizji i osłabia ochronę praw obu stron.

Profesjonalnie przygotowana umowa pośrednictwa chroni obie strony, precyzując prawa i obowiązki właściciela oraz pośrednika. W dokumencie powinny znaleźć się m.in. dane stron, opis nieruchomości, zakres działań agenta (przygotowanie ogłoszeń, zdjęć, organizacja prezentacji, negocjacje) oraz obowiązki właściciela. Jasne zapisy minimalizują ryzyko nieporozumień i ułatwiają sprawne doprowadzenie transakcji do końca.

1. Rodzaje umów pośrednictwa

  • Umowa otwarta

    Właściciel może współpracować z wieloma pośrednikami i jednocześnie prowadzić samodzielną sprzedaż. Prowizja trafia do tego agenta, który doprowadzi do zawarcia umowy z nabywcą. Umowa otwarta daje większą elastyczność, ale może skutkować mniejszym zaangażowaniem poszczególnych pośredników oraz rozbieżnymi informacjami publikowanymi na różnych portalach.

  • Umowa na wyłączność

    Właściciel powierza sprzedaż jednemu pośrednikowi, zobowiązując się nie współpracować z innymi podmiotami przez określony czas. Agent realizujący wyłączność zwykle inwestuje więcej środków i wysiłku (np. profesjonalne zdjęcia, wirtualne spacery, reklama), co często przekłada się na szybszy i bardziej spójny proces sprzedaży.

2. Co powinna zawierać dobra umowa pośrednictwa

Każdy element umowy powinien być sformułowany jasno i jednoznacznie. Do kluczowych elementów należą:

  • Dane stron

    Pełne dane osobowe i kontaktowe właściciela oraz agenta/biura.

  • Przedmiot umowy

    Szczegółowy opis nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, metraż, układ i standard wykończenia.

  • Rodzaj umowy

    Wskazanie, czy umowa jest otwarta, czy na wyłączność oraz zasady współpracy w obu wariantach.

  • Zakres działań pośrednika

    Dokładny wykaz obowiązków: przygotowanie oferty, publikacje ogłoszeń, organizacja prezentacji, negocjacje, wsparcie przy formalnościach i finalizacji transakcji.

  • Wynagrodzenie

    Wysokość prowizji (procent lub kwota stała), sposób jej obliczenia, moment wymagalności oraz zasady, gdy kupca znajdzie właściciel.

  • Czas trwania umowy i warunki rozwiązania

    Okres obowiązywania umowy (np. 6–24 miesięcy), warunki wypowiedzenia oraz ewentualne kary umowne lub okresy ochronne po wygaśnięciu umowy.

  • Załączniki i zgodność z przepisami

    Załączniki mogą obejmować klauzulę informacyjną RODO, procedury AML oraz informacje o ubezpieczeniu OC biura pośrednika.

3. Porównanie: umowa otwarta vs. umowa na wyłączność

  • Umowa otwarta - zalety i wady

    Daje właścicielowi większą swobodę i szybkie rozpoczęcie promocji przez wiele biur, ale grozi brakiem koordynacji oraz słabszym zaangażowaniem agenta.

  • Umowa na wyłączność - zalety i wady

    Wymaga zaufania do wybranego agenta, lecz zapewnia spójną strategię marketingową, większe inwestycje w promocję oraz zwykle lepszy nadzór nad całym procesem sprzedaży.

4. Najczęstsze błędy klientów przy podpisywaniu umowy

  • Nieznajomość treści umowy

    Podpisanie dokumentu bez dokładnego przeczytania zapisów - każdy klient powinien rozumieć postanowienia dotyczące prowizji, okresu obowiązywania i obowiązków stron.

  • Zbyt krótki czas trwania umowy

    Umowy na 1–3 miesiące często nie dają agentowi czasu na skuteczne działania marketingowe; rozsądny okres zwiększa szanse na sprzedaż.

  • Brak koordynacji przy współpracy z wieloma agentami

    Wielokrotne publikacje tej samej oferty bez jasnych zasad prowadzą do chaosu informacyjnego i opóźnień.

  • Brak zaufania i komunikacji

    Nieufność wobec pośrednika utrudnia korzystanie z jego doświadczenia - transparentna współpraca skraca czas sprzedaży i poprawia wyniki.

5. Jak przygotować się do podpisania umowy

  • Zbierz dokumenty

    Przygotuj numer księgi wieczystej, mapki, plan mieszkania, dokumentację techniczną i informacje o obciążeniach.

  • Sprawdź wiarygodność agenta

    Zweryfikuj opinie biura, upewnij się, że posiada OC oraz procedury RODO/AML - to wskaźniki profesjonalizmu.

  • Negocjuj warunki

    Dokładnie omów prowizję, czas trwania umowy i zasady rozwiązania. Jeśli to konieczne, negocjuj okres próbny lub skalę wynagrodzenia.

  • Określ cele sprzedaży

    Ustal realistyczny harmonogram i minimalną cenę akceptowalną dla Ciebie - jasne cele pomagają agentowi przygotować skuteczną strategię.

  • Współpracuj aktywnie

    Umożliwiaj prezentacje, odpowiadaj na pytania agenta i dostarczaj niezbędne informacje - aktywna współpraca przyspiesza proces sprzedaży.

Podsumowanie:

Dobrze skonstruowana umowa pośrednictwa to fundament bezpiecznej i skutecznej sprzedaży nieruchomości. Wybór formy umowy (otwarta lub na wyłączność), precyzyjne określenie zakresu obowiązków oraz jasne zasady wynagrodzenia to elementy, które decydują o jakości współpracy. 

Przygotowanie dokumentów, weryfikacja pośrednika i aktywna komunikacja ze strony właściciela znacznie zwiększają szansę na szybką i opłacalną transakcję.

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości i chcesz uzyskać profesjonalne wsparcie przy przygotowaniu umowy pośrednictwa - zapraszam do kontaktu. Jako właściciel biura Agent Power pomogę przygotować umowę tak, aby chroniła Twoje interesy i przyspieszyła sprzedaż.

Pozdrawiam serdecznie,
Właściciel Nowoczesnego Biura Nieruchomości AGENT POWER
Tobiasz Kocot
Licencjonowany Pośrednik PPRN Nr. 23804