Pierwokup KOWR przy zakupie ziemi rolnej – czego się spodziewać i jak się przygotować?

Zakup nieruchomości rolnej to proces obwarowany szczególnymi regulacjami. Jednym z najważniejszych aspektów jest prawo pierwokupu przysługujące Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Poniżej wyjaśniam, na czym polega i jak wpływa na proces transakcyjny.

✅ Czym jest prawo pierwokupu KOWR:

KOWR zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego automatycznie otrzymuje prawo pierwszeństwa do nabycia nieruchomości rolnej, gdy zostanie zawarta umowa sprzedaży między osobami fizycznymi lub prawnymi.

Powyższe uprawnienia (tj. prawo pierwokupu) polegają na tym, iż w wypadkach określonych w ustawie, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na warunkach określonych (m.in. przez strony umowy) oraz za zapłatą ceny danej nieruchomości rolnej, przysługuje prawo „wejścia” w miejsce nabywcy i nabycia nieruchomości.

✅ Podstawa prawna i kto ma prawo pierwokupu:

KOWR uzyskuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej o powierzchni powyżej 1 ha lub należącej do zasobów Skarbu Państwa;
Termin na wykonanie prawa pierwokupu to 30 dni od momentu zawiadomienia przez notariusza;
Brak oświadczenia w tym okresie oznacza możliwość zamknięcia transakcji bez udziału KOWR.

✅ Kiedy nie stosuje się prawa pierwokupu:

Prawo KOWR nie jest automatyczne, gdy:

Transakcja dotyczy ziemi od osoby bliskiej (małżonek, rodzice, rodzeństwo do 3. stopnia);
Kupującym jest rolnik indywidualny powiększający gospodarstwo do 300 ha i ziemia leży w sąsiedniej lub tej samej gminie;
Nieruchomość przechodzi przez syndyka w postępowaniu upadłościowym.

✅ Jak wygląda procedura krok po kroku:

✔️ Krok 1: Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży i przekazanie jej do KOWR przez notariusza.
✔️ Krok 2: KOWR ma 30 dni na decyzję – złożenie oświadczenia (akt notarialny) lub milczenie (co oznacza brak wykonania prawa) .
✔️ Krok 3: Po wykonaniu prawa pierwokupu – sprzedaż na rzecz KOWR. Gdy KOWR nie skorzysta, można zawrzeć ostateczną umowę sprzedaży.

✅ Ustalenie ceny nieruchomości

✔️ KOWR ustala cenę na podstawie operatu szacunkowego wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego, jeśli cena sprzedaży nie wynika bezpośrednio z umowy lub orzeczenia sądu. Masz więc gwarancję rzetelnej wyceny;

✔️ Gdy KOWR kwestionuje cenę - Jeśli KOWR uzna, że cena jest rażąco nierynkowa, ma 14 dni od oświadczenia, by wnieść sprawę do sądu w celu ustalenia właściwej wartości.

✅ Wsparcie formalne – co możesz nadrobić z moją pomocą:

Dzięki doświadczeniu i wsparciu prawno-notarialnemu pomogę Ci przejść przez każde stadium transakcji:

Przygotowanie umowy warunkowej.
Upewnienie się, że notariusz niezwłocznie przesyła dokumenty do KOWR.
Ocenę okoliczności zdjących z transakcji obowiązek pierwokupu.
Współpracę z rzeczoznawcą w przypadku konieczności wyceny.
Monitorowanie terminów – 30 dni na decyzję KOWR, 14 dni na ewentualne sprzeciwy zgłoszone przez KOWR.

✅ Dlaczego warto korzystać z doświadczonego pośrednika przy gruncie rolnym?

Pewność formalna – błędnie przygotowana transakcja może zostać unieważniona.
Oszczędność czasu – nadzór nad całą procedurą, aby uniknąć przestojów.
Minimalizacja ryzyka – sprawdzenie całego obrotu prawnego i celów nabywcy.
Kompleksowość podejścia – od prawidłowej umowy warunkowej po ostateczny akt notarialny.

Podsumowanie:

Prawo pierwokupu KOWR to instrument chroniący Skarb Państwa, ale dla Ciebie – jako kupującego – ma kluczowe znaczenie. Pozwala uniknąć sytuacji, gdzie sprzedający zawiera umowę, której potem nie można jej sfinalizować. Przy odpowiednim przygotowaniu i wsparciu prawnym możesz bezpiecznie przejść przez transakcję – nawet w tej specyficznej formie obrotu.

Jeśli planujesz zakup działki rolnej lub innej nieruchomości i nie jesteś pewien roli KOWR – zapraszam do kontaktu. Jako profesjonalny pośrednik z doświadczeniem w regionie Olkusza i okolic (Wolbrom, Bukowno, Klucze, Miechów) pomogę Ci sprawnie zrealizować transakcję – bez niepotrzebnych przeszkód.

Pozdrawiam serdecznie,
Właściciel Nowoczesnego Biura Nieruchomości AGENT POWER
Tobiasz Kocot
Licencjonowany Pośrednik PPRN Nr. 23804