Co oznacza służebność w akcie notarialnym? Praktyczny przewodnik dla mieszkańców Olkusza, Wolbromia i Miechowa
Służebność wpisana do aktu notarialnego to ograniczone prawo rzeczowe, umożliwiające uprawnionemu korzystanie z cudzej nieruchomości w określony sposób – np. przechodu, dojazdu czy dożywotniego zamieszkiwania. Istotą służebności jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej kosztem ograniczeń właściciela nieruchomości obciążonej, a jej trwałość gwarantuje wpis do działu III księgi wieczystej. W praktyce notarialnej możesz spotkać służebności gruntowe, osobiste i przesyłu – każda wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności i ujawnienia w księdze wieczystej. Ponadto omówimy, czy sprzedaż domu obciążonego służebnością jest możliwa i jakie kroki warto podjąć, aby zabezpieczyć swoje interesy prawne.
✅ Definicja i forma służebności
🎯 Czym jest służebność?
Ograniczone prawo rzeczowe uregulowane w Kodeksie cywilnym (art. 285–305), które polega na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej (np. domu czy mieszkania) zgadza się na określone uprzywilejowanie innej osoby lub nieruchomości władnącej.
🎯 Forma prawna
Służebność musi zostać ustanowiona wyłącznie w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.
Dopiero wpis do działu III księgi wieczystej nadaje jej skutek wobec osób trzecich i chroni przed zmianą właściciela nieruchomości.
✅ Rodzaje służebności
🎯 Gruntowa – Związana z nieruchomością władnącą, np. prawo przechodu czy dojazdu do drogi publicznej.
🎯 Osobista – Dotyczy wyłącznie wskazanej osoby; wygasa z jej śmiercią, np. prawo dożywotniego korzystania z części domu.
🎯 Przesyłu – Umożliwia posadowienie i eksploatację urządzeń przesyłowych (np. sieci energetycznej) na cudzym gruncie.
Każdy typ ma inne przeznaczenie, ale wszystkie wymagają aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej.
✅ Zakres praw i obowiązków
🎯 Uprawnienia służebnika
Korzystanie z części nieruchomości zgodnie z umową – np. jeden pokój, strych, piwnica, klatka schodowa czy dożywotnie zamieszkanie.
Przyjęcie do mieszkania małżonka, dzieci, a po pełnoletności – samodzielny pobyt.
🎯 Obowiązki służebnika
Pokrywanie eksploatacyjnych kosztów proporcjonalnie do zużycia (energia, woda, ogrzewanie, wywóz śmieci itp.).
Przestrzeganie zasad współżycia społecznego i nie wykonywanie działań wykraczających poza umówiony zakres.
🎯 Obowiązki właściciela
Respektowanie praw służebnika i umożliwienie mu korzystania z nieruchomości zgodnie z umową.
Utrzymanie stanu technicznego (urządzeń lub dróg koniecznych do korzystania ze służebności) – jeśli umowa tego wymaga.
✅ Ustanowienie i ujawnienie służebności
Akt notarialny: szczegółowo określa zakres służebności, czas trwania, ewentualną odpłatność i zasady wykonywania.
Wpis do księgi wieczystej: gwarantuje, że każdy kupujący nieruchomość obciążoną zostanie poinformowany o istniejącym prawie służebnym.
Odpłatność: służebność może być odpłatna (comiesięczna, roczna lub jednorazowa opłata) lub nieodpłatna – zależy od ustaleń stron.
✅ Czy można sprzedać dom czy mieszkanie ze służebnością?
Tak, można. Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością nadal pozostaje jedyną stroną sprzedaży – służebnik nie występuje w umowie zbycia. Sprzedaż wymaga jednak uwzględnienia kilku kwestii:
🎯 Obniżona wartość nieruchomości: Rynkowa wycena uwzględnia ograniczenia w korzystaniu z lokalu.
🎯 Jawność obciążenia: Wpis służebności w dziale III księgi wieczystej zapewnia, że każdy nabywca zostanie o niej poinformowany.
🎯 Brak zgody służebnika: Służebnik nie może wstrzymać sprzedaży, ale nowy właściciel musi uszanować jego prawa.
🎯 Możliwość negocjacji ceny: Ograniczenia stwarzają argument do negocjacji niższej ceny przez kupującego.
✅ Zrzeczenie się i zniesienie służebności
Zrzeczenie się: Służebnik może zrzec się swoich praw przed notariuszem, co wymaga zgody właściciela i aktu notarialnego.
Zniesienie: Wspólnie przez strony w formie aktu notarialnego lub decyzją sądu (np. rażące naruszenia przez służebnika).
Przedawnienie: Brak wykonywania służebności przez 10 lat może skutkować wnioskiem o zniesienie przez właściciela.
✅ Praktyczne przykłady:
🎯 Dożywotnia służebność mieszkania: Dziadkowie przekazują wnukom dom w Olkuszu, zastrzegając sobie prawo dożywotniego zamieszkania w jednym skrzydle i wspólnego korzystania z ogrodu.
🎯 Służebność drogi koniecznej: Właściciel działki w Kluczach, bez dostępu do drogi publicznej, uzyskuje prawo przejazdu przez sąsiednią posesję nowo wybudowaną w 2018 r.
Podsumowanie:
Służebność w akcie notarialnym to kluczowe narzędzie zabezpieczające prawa osób niebędących właścicielami nieruchomości. Dokładne określenie zakresu, odpłatności i wpis do księgi wieczystej minimalizują ryzyko sporów oraz zapewniają przejrzystość transakcji. Zrozumienie służebności mieszkania i jej konsekwencji jest kluczowe dla właścicieli nieruchomości. Jeśli planujesz zakup, sprzedaż lub ustanowienie służebności w takich miejscowościach jak Olkuszu, Wolbromiu. Miechów, Klucze, Bukowno czy okolice to jako Twój Agent Nieruchomości jest gotowy, aby pomóc w każdej sytuacji związanej z tym zagadnieniem – skontaktuj się ze mną. Jako licencjonowany pośrednik Agent Power pomogę w przygotowaniu umowy notarialnej, analizie ryzyka i ochronie Twoich interesów na każdym etapie transakcji.
Pozdrawiam serdecznie,
Właściciel Nowoczesnego Biura Nieruchomości AGENT POWER
Tobiasz Kocot
Licencjonowany Pośrednik PPRN Nr. 23804